Thuế mua bán nhà đất ai chịu? Cập nhật mới nhất 2025

Khi thực hiện giao dịch bất động sản, nhiều người thắc mắc thuế mua bán nhà đất ai chịu, bên mua hay bên bán? Trên thực tế, mỗi bên sẽ có nghĩa vụ tài chính riêng theo quy định pháp luật, bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng và các chi phí phát sinh khác. Bài viết dưới đây TTCGROUPS sẽ giúp bạn hiểu rõ ai là người phải đóng loại thuế nào, cách tính và những lưu ý quan trọng để tránh tranh chấp, đảm bảo giao dịch minh bạch và đúng pháp lý.

Thuế mua bán nhà đất ai chịu?

1. Bên Bán Nhà Chịu Thuế Phí Gì? – Thuế mua bán nhà đất ai chịu?

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) – Nghĩa vụ bắt buộc

Trong giao dịch mua bán bất động sản, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là nghĩa vụ tài chính chính mà bên bán phải chịu. Theo quy định tại Điều 23 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế TNCN với mức 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) – Nghĩa vụ bắt buộc

Công thức tính thuế TNCN

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%

Điều này có nghĩa rằng:

• Dù lãi hay lỗ, người bán vẫn phải nộp thuế TNCN với tỷ lệ 2% trên tổng giá trị ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
• Đây là mức thuế cố định và bắt buộc áp dụng, không phụ thuộc vào lợi nhuận thực tế của giao dịch.

Ví dụ minh họa thực tế

Ví dụ: Ông A bán căn nhà với giá 5 tỷ đồng.

Khi đó, số thuế TNCN mà ông A phải nộp là:

5.000.000.000 × 2% = 100.000.000 đồng

Như vậy, ông A cần chuẩn bị trước khoản thuế này để hoàn tất giao dịch mua bán.

Đề xuất thay đổi phương pháp tính thuế: 20% lợi nhuận

Hiện nay, có đề xuất mới liên quan đến cách tính thuế TNCN trong chuyển nhượng bất động sản, theo đó:

• Người bán sẽ phải nộp 20% trên phần lợi nhuận (tức chênh lệch giữa giá bán và giá mua), thay vì 2% trên toàn bộ giá trị chuyển nhượng.
• Mục tiêu là đảm bảo công bằng hơn, đặc biệt trong những trường hợp lợi nhuận thấp hoặc người bán không có lời.

→ Lưu ý: Đây mới là đề xuất và chưa chính thức được áp dụng, nhưng người bán cần theo dõi sát các thay đổi về chính sách thuế trong thời gian tới.

Cẩn trọng khi kê khai giá chuyển nhượng

Một điểm quan trọng người bán cần lưu ý là việc kê khai giá chuyển nhượng trung thực trong hợp đồng:

• Nếu người bán kê khai giá bán thấp hơn giá sàn do UBND cấp tỉnh quy định, thì:
• Cơ quan thuế sẽ tính thuế dựa trên mức giá do UBND quy định, không phải giá ghi trong hợp đồng.
• Mục đích là tránh tình trạng kê khai giá thấp để giảm thuế, gây thất thu ngân sách và ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường.

Trong thực tế, các dịch vụ môi giới bất động sản thường khuyến nghị người bán tính toán kỹ lưỡng khoản thuế này và đưa vào kế hoạch tài chính khi quyết định bán bất động sản để tránh các vấn đề phát sinh sau này.

2. Bên Mua Nhà Có Phải Chịu Thuế Phí Không? – Thuế mua bán nhà đất ai chịu?

Nguyên tắc chung trong giao dịch mua bán bất động sản là bên mua không phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, bên mua vẫn phải chịu một số loại phí và lệ phí khác khi thực hiện giao dịch mua nhà đất.

Lệ phí trước bạ – Khoản phí bắt buộc khi sang tên

Lệ phí trước bạ là khoản phí chính mà người mua phải nộp để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

• Mức lệ phí: 0,5% trên giá trị bất động sản
• Ví dụ: Mua căn nhà trị giá 3 tỷ đồng, lệ phí trước bạ là:

3.000.000.000 × 0,5% = 15.000.000 đồng

Khoản phí này phải nộp trước khi thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên tại cơ quan quản lý đất đai.

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Đây là khoản phí bắt buộc để hợp đồng chuyển nhượng có giá trị pháp lý.

• Mức phí: Dao động từ 0,1% đến 1% giá trị hợp đồng, tùy theo quy định của từng địa phương và mức giá chuyển nhượng.
• Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng trị giá 2 tỷ đồng, phí công chứng có thể từ: 

2 triệu đến 20 triệu đồng

Thông thường, bên mua sẽ là người thanh toán phí công chứng, nhưng có thể thỏa thuận khác trong hợp đồng.

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Các khoản phí khác bên mua có thể phải chi trả

Ngoài lệ phí trước bạ và phí công chứng, bên mua còn có thể phát sinh các chi phí khác như:

• Phí đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu vay ngân hàng, mua trả góp)
• Phí thẩm định hồ sơ tài sản
• Phí dịch vụ môi giới hoặc tư vấn, nếu sử dụng dịch vụ hỗ trợ từ bên thứ ba

→ Cần lưu ý rằng trong hợp đồng chuyển nhượng, hai bên có thể thỏa thuận về việc phân chia trách nhiệm chi trả các khoản phí này. Thông thường, các dịch vụ tư vấn mua bán nhà đất khuyến nghị nên ghi rõ trong hợp đồng về trách nhiệm chi trả của mỗi bên để tránh tranh chấp sau này.

3. Đối Tượng Được Miễn Giảm Thuế Khi Mua Bán Nhà Đất?

Pháp luật Việt Nam quy định một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể, cá nhân được miễn thuế TNCN khi đáp ứng các điều kiện sau:

Đối Tượng Được Miễn Giảm Thuế Khi Mua Bán Nhà Đất?

Đối với nhà ở duy nhất

Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của mình được miễn thuế TNCN nếu đã có đăng ký thường trú tại nhà ở đó từ ngày 01/07/2006 trở về trước hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa chỉ đó.

Đối với chuyển nhượng giữa người thân

Cá nhân chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể, ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau được miễn thuế TNCN.

Đối với thừa kế, quà tặng

Cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản từ cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi, vợ, chồng, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột được miễn thuế TNCN.

Để được miễn thuế, người bán cần chuẩn bị các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện miễn thuế như: Hộ khẩu hoặc sổ tạm trú (chứng minh thời gian cư trú), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quan hệ gia đình (trong trường hợp chuyển nhượng giữa người thân), và các giấy tờ chứng minh nhà ở duy nhất (nếu áp dụng).

Ví dụ thực tế: Bà C có căn nhà duy nhất tại Hà Nội, đã đăng ký thường trú từ năm 2005 và hiện có nhu cầu bán nhà để chuyển về quê sinh sống. Với các giấy tờ chứng minh nhà ở duy nhất và thời gian đăng ký thường trú trước ngày 01/07/2006, bà C sẽ được miễn thuế TNCN khi bán nhà.

>>> GỢI Ý DỊCH VỤ MUA BÁN NHÀ ĐẤT UY TÍN

Bán đất nền dự án

Bán nhà mặt phố

Bán đất

Bán đất vườn đất sào

Bán nhà biệt thự, shophouse, nhà phố thương mại

Bán nhà riêng

Bán kho nhà xưởng

4. So Sánh Trách Nhiệm Thuế Giữa Bên Mua và Bán

Dưới đây là bảng so sánh trách nhiệm thuế giữa bên mua và bên bán trong giao dịch bất động sản:

5. Đề Xuất Thuế Mới

Hiện nay, cơ quan chức năng đang xem xét đề xuất thay đổi cách tính thuế TNCN từ bất động sản. Thay vì áp dụng mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng như hiện tại, đề xuất mới là áp dụng mức thuế 20% trên phần lợi nhuận (chênh lệch giữa giá bán và giá mua).

Cơ quan chức năng đang xem xét đề xuất thay đổi cách tính thuế TNCN từ bất động sản.

Phương pháp tính thuế hiện tại (2% giá bán) có ưu điểm là đơn giản, dễ áp dụng và kiểm soát. Tuy nhiên, nhược điểm lớn là không phản ánh đúng khả năng sinh lợi thực tế của giao dịch. Người bán có thể phải nộp thuế ngay cả khi không có lãi hoặc bị lỗ.

Phương pháp tính thuế đề xuất (20% lợi nhuận) được đánh giá là công bằng hơn vì chỉ đánh thuế trên phần lợi nhuận thực tế. Tuy nhiên, phương pháp này đòi hỏi hệ thống quản lý thông tin về giá mua ban đầu chặt chẽ và minh bạch, điều mà hệ thống hiện tại của Việt Nam chưa đáp ứng được hoàn toàn.

Đề xuất thuế mới có thể tác động tích cực đến thị trường bất động sản bằng cách khuyến khích các giao dịch minh bạch hơn và giảm gánh nặng thuế cho những người bán không có lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp. Tuy nhiên, nó cũng có thể khiến người bán phải trả thuế cao hơn nếu có lợi nhuận lớn từ giao dịch bất động sản.

Kết Luận và Khuyến Nghị

Qua các nội dung trên, có thể thấy trong giao dịch mua bán nhà đất, mỗi bên đều có trách nhiệm thuế, phí riêng. Bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng, trừ các trường hợp được miễn thuế. Bên mua phải chi trả lệ phí trước bạ 0,5% và các khoản phí khác như công chứng, đăng ký.

Đối với các đối tượng được miễn giảm thuế, pháp luật đã có quy định rõ ràng về điều kiện và thủ tục miễn thuế, đặc biệt đối với nhà ở duy nhất và chuyển nhượng giữa người thân. Đề xuất thuế mới với mức 20% trên lợi nhuận thay vì 2% trên giá chuyển nhượng đang được xem xét nhằm đảm bảo công bằng hơn cho người bán.

Để tránh các vấn đề phát sinh liên quan đến thuế phí khi mua bán nhà đất, hai bên nên thực hiện các khuyến nghị sau:

Đối với bên bán: Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn gốc, thời gian sở hữu và các điều kiện miễn thuế (nếu có). Tính toán trước khoản thuế phải nộp để lên kế hoạch tài chính. Tham khảo ý kiến chuyên gia thuế hoặc tư vấn pháp lý nếu trường hợp phức tạp.

Đối với bên mua: Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi mua. Thỏa thuận rõ trách nhiệm chi trả các khoản phí trong hợp đồng. Chuẩn bị đủ nguồn tài chính cho cả giá mua và các khoản phí phát sinh.

Cả hai bên nên thỏa thuận rõ ràng và ghi nhận đầy đủ trong hợp đồng về mọi vấn đề liên quan đến thuế phí, tránh thỏa thuận miệng dễ dẫn đến tranh chấp sau này. Việc công chứng hợp đồng và thực hiện đúng các thủ tục pháp lý không chỉ đảm bảo an toàn cho giao dịch mà còn giúp hai bên tuân thủ đúng nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật.

Câu Hỏi Thường Gặp

Thế nào nếu hợp đồng không quy định ai chịu thuế TNCN? 

Theo nguyên tắc pháp lý, nếu hợp đồng không quy định rõ về trách nhiệm nộp thuế TNCN, thì mặc định bên bán sẽ phải chịu trách nhiệm này. Điều này xuất phát từ quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó xác định người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (tức bên bán) là người nộp thuế. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp, hai bên nên thỏa thuận rõ ràng về vấn đề này trong hợp đồng.

Lệ phí trước bạ được tính như thế nào nếu mua nhà đất thừa kế? 

Đối với nhà đất nhận thừa kế hoặc quà tặng, lệ phí trước bạ vẫn được tính với mức 0,5% trên giá trị bất động sản theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Người nhận thừa kế vẫn phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu, mặc dù họ có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu thuộc diện người thân theo quy định.